Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта

Хотя новостройки предлагают современные стандартные планировки, многие хозяева квартир не всегда удовлетворены ими, поскольку они не учитывают индивидуальные потребности каждой семьи. В результате многие домовладельцы предпочитают изменять конфигурацию помещений для того, чтобы сделать жилье более комфортным для проживания всех членов семьи. Однако перепланировка в новостройках не так проста, как может показаться.

Прежде всего, перепланировка должна быть правильно спланирована и согласована. Важно отметить, что согласование проекта перепланировки является обязательным, независимо от того, находится ли квартира в старом здании или в новом МКД со свободной планировкой.

В новых зданиях процедура согласования проекта перепланировки обычно проще, чем в старых. Некоторые новые дома строятся с учетом свободной планировки, что позволяет жильцам изменять конфигурацию помещений по своему усмотрению. Однако даже если внутри квартиры нет несущих конструкций, проект перепланировки все равно должен быть согласован.

Начинать перепланировку нужно с того, чтобы понять, какие изменения нужны и какие могут быть выполнены. Важно также учесть, что перепланировка может оказаться дорогой и затратной процедурой. Информацию о стоимости процедуры и других нюансах её проведения вы можете узнать, обратившись к специалистам в этой области.

Таким образом, перепланировка в новостройках может проходить более просто, чем в старых зданиях, но процедура все равно обязательна, и ее необходимо выполнять с должным вниманием и осторожностью.

При перепланировке новой квартиры важно знать, что есть виды работ, которые в любом случае нельзя совершать, а есть те, которые разрешены без специального разрешения, но также есть и работы, которые можно делать только после согласования. Собственнику квартиры нужно заранее узнать, какие документы необходимы для перепланировки, какую конкретно перепланировку можно делать и учесть все нюансы.

Так, согласно статье 27 ЖК РФ, уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры. Полный список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.

Что точно нельзя делать при перепланировке:

• сносить несущие конструкции (в особых случаях может быть разрешено демонтировать их лишь частично);
• нагружать такие конструкции сверх установленной нормы;
• снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей;
• удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который предназначен для защиты жилой площади от затопления;
• затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому;
• расширять жилую площадь за счет чердака;
• присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые и таким образом расширять их - и наоборот;
• объединять газифицированную кухню со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери;
• делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат - кроме тех, что находятся на первом этаже;
• отапливать лоджии и балконы, а также монтировать систему теплого пола, используя для этого общедомовое отопление.

В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» есть уточнение, что нельзя совершать любые другие действия, из-за которых нарушается устойчивость несущих стен и балок, работа инженерных систем, работа пожарных и других систем безопасности, целостность фасада всего дома, условия проживания и эксплуатации помещений.

Что можно делать без специального разрешения:

• косметический ремонт помещения - причем как внутри, так и снаружи (если изменения не касаются цвета фасада и рисунка на нем);
• монтировать встраиваемую мебель;
• ставить новые сантехнические приборы (на то же место, где стояли прежние);
• переделывать балкон или лоджию с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, не изменяя при этом конфигурацию и площадь, остеклять их.

Что делать позволено, но лишь после согласования:

• убирать дверные проемы в ненесущих и несущих перегородках и делать новые;
• возводить легкие перегородки (например, из дерева, гипсокартона или пенобетона) и делать в них проемы;
• демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию;
• не полностью разбирать ненесущие стены;
• сооружать перегородки, из-за которых нагрузка на несущие конструкции становится больше, но все равно остается в пределах нормы;
• расширять санузел за счет нежилой площади.

Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако если меняется конструкция полов, газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку придется одобрять по проекту. Если же запланированные работы касаются несущих стен и балок, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

Оформление перепланировки квартиры может быть согласовано до начала ремонтных работ. В таком случае процесс проходит быстрее и не вызывает лишних затрат. Однако, владельцам квартир в строящихся домах часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку, потому что они торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности.

Чтобы узаконить перепланировку, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. На Московской области, возможно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку. Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, и если изменения вообще не узаконивать, в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Так, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать, а собственник будет привлечен к административной ответственности.

Перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы соблюдать порядок оформления, нужно заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки, получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены, подать заявление и пакет документов в жилинспекцию и дождаться официального разрешения. После этого можно выполнять перепланировку и зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.

Техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ, как и проект перепланировки жилых и нежилых помещений в МКД, не составляется в вольной форме и на усмотрение их автора. К этим документам есть ряд требований — найти их можно в утвержденном Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

Оформление перепланировки квартиры может быть значительно облегчено, если обратиться за комплексным обслуживанием. Такой подход наиболее удобен и финансово подходит большинству собственников. Размер стоимости услуги оформления перепланировки под ключ формируется из двух основных элементов - цены на проектную документацию и на саму процедуру получения разрешения. Цена совокупного обслуживания составляет от 70 000 рублей, однако каждый этап работы можно заказать отдельно.

Процесс согласования перепланировки проходит через четыре основных этапа. Для получения разрешения необходимо предоставить проектную документацию и другие соответствующие документы. Стоимость этого процесса может колебаться от 35 000 до 60 000 рублей в зависимости от того, будут ли задействованы несущие конструкции.

Оформление проекта работ по изменению конфигурации с техническим заключением в Москве и области стоит около 25 000 рублей, если заказывается отдельно от услуг по согласованию. Заказ технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки может стоить столько же. Размер платы может зависеть от объема и сложности выполненных работ, так как размер платы по объединению квартир будет гораздо выше, чем на создание легкой перегородки.

Услуги по вызову и сопровождению инспектора из МЖИ обойдутся вокруг 20 000 рублей, а техническое обслуживание БТИ - примерно 15 000 рублей. В среднем, внесение данных в ЕГРН рассчитывается в размере 30 000 рублей.

Стоимость совокупной услуги может зависеть от площади квартиры, района, статуса здания и других параметров.

Новичкам в области перепланировки часто необходимо освоить все аспекты, чтобы правильно и быстро завершить процесс, однако владельцы квартир в новостройках не всегда знакомы с процедурами оформления документов для перепланировки, что можно делать и каким образом это пройдет, какие будут затраты и куда следует обратиться. Поиски ответов на эти вопросы в сети часто ведут к выводу, что процедура оформления перепланировки очень сложная и дорогостоящая. Тем не менее, каждый случай индивидуален, и если обратиться к специалистам своевременно, то процесс согласования перепланировки может быть легким и безопасным.

Эта информация не является публичной офертой. Стоимость услуг актуальна на август 2020 года и представлена для ознакомления.

Фото: freepik.com